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※ 引述《kid1a2b3c4d (陳可勳)》之銘言:
: 原文43
: 小弟想借標題問一下
: 關於房價的漲跌
: 大家都評估地點 人流 收入等
: 但大方向來看
: 除非有天災或傳染病,
: 剩下的不應該只是政策面的問題嗎?
: 比方說
: 政府用力打房,大幅提高持有成本,房價便下跌
: 政府大幅放寬外資購買條件,房價就上漲
: (當然只是舉例)
: 所以,房價漲跌應該是被握在政府政策的執行上,簡單來說...就是根本無法預估吧...


房子是投資產品.

所以房價其實跟資金有很直接的關係.


自住戶是白癡,它們要買房子或要賣房子,地一件事情是,參考旁邊或是實價登陸.

所以他們是被"資料餵食"的一群,也是最好操控的變因.

這個社區,除非你價格做的很誇張.

不然...行情怎樣定??...你只要在最近期做三到五筆成交價,你就是決定價格的那個人.

尤其是自住戶很多的社區,例如這個社區有400戶,一年交易量有5~8間.
(通常自住戶很多的社區,轉賣量很小...住得好好的幹嘛賣?)

你只要控制3個成交價,你就可以影響整個行情.

因為你年初控制三個價格,第四第五第六個價格就會參考你前三個成交價而定價.
(當然前提就是不要很誇張的做價)

也因此,炒房炒房...真的投資客就知道,炒是一個動詞,他是一件"主動"的動作.

因此,你買了房子等他漲再賣掉,你稱不上炒房...你充其量只是置產.

真的要炒,你就要去改變這個價格...

無論你是製造更高的交易行情把行情拱上去,還是你裝修把房子變貴轉賣.

你要去做事情去控制價格,你才稱得上炒房.


講一個很有趣的例子.

之前北鹽埕區,我一開始買入一間7w的大樓,後來裝修好賣12,同時我又吃了一間7w的大樓.
(這時候我第二間買入時,第一間賣出的價格還沒登載在實價登錄上.
 外加第二間的屋主是老人,不會上網)

之後第二間裝修好賣掉12之後又出現第三間要賣..

第三間是屋主自售,我又跑去跟他出7...

結果.....他拿著我賣掉的成交價跟我說"你看,這邊行情大漲了,所以我要賣12"

我很不好意思地跟他講"那間是我賣的成交價,並且是翻新的價格"

所以他的賣價我無法接受,然後我建議他丟給仲介去賣...

之後...他用10的價格賣掉...

而7w/p的歷史...因為我賣掉兩間12,所以已經回不去了.

這只是一個很小型的價格變化實例而已.


所以一般炒作區域的操作就大概是這樣子..

有點像股票...

一個社區例如有400戶...一開始價格在10.因為都是自住戶居多,所以釋出量不大.

同時在賣的通常都是1~3間..

炒手就先花個半年一年,慢慢的先偷偷吃8間,都吃在10.

之後可能剩下一兩間賣得比較貴的卡在那邊...

然後他就用11和12把比較貴的兩間吃掉...這時候盤面就是缺貨狀況.

然後他就自己丟兩間"裝修好"的物件出來...

然後掛賣17....

當然這時候會很難賣賣不掉,但沒關係..他在自己偷偷私底下做兩筆左手換右手的交易.

交易價做15..

所以你在實價登錄上就看到,後面這段時間,成交價是11 12 15 15...

挖靠大漲了....

然後就放著釣魚...這時候他也不太害怕有自住戶拿出來賣.

因為自住戶一定會打聽..然後聽到蛙靠,成交到15...這邊大漲了.

所以自住戶轉賣,也開始掛15~17...

所以市場上所有的掛賣物件價格都已經飆漲..並且有時價登陸"佐證"漲的事實.

然後就等凱子上門...他就可以爽爽的邁在14~15...

這都還不是重點...

最大的重點是...你有那麼多比12~15的交易價格,銀行估價可能已經可以估到13~14.

所以他再把他的10間拿去轉貸,銀行評估13,放款11...

對喔,你別忘了他當初買價是多少??...是10萬.

所以他還可以超貸1萬..

就算一間都賣不掉都無所謂,他全額貸款,全都拿去出租,租金嘎利息還有賺.
(這就是租金投報和利息差的最重要指標..租金高於利息,就永遠不會泡沫
 因為房貸本利合的本金,可以不斷的從銀行搬出來..根本沒壓力
 房貸唯一的成本只有利息而已,而利息..1.7%,一千萬才1萬多一個月..壓力很大嗎??)

他就可以把所有支出的頭期款全都拿回到手並且還多拿很多錢.

之後她在去玩下一個案子...再去買10間再來玩一輪..

這...才是真正的炒房.

他控制價格,甚至控制房子的"銀行認定價格".

我一直在講,不動產最厲害的一點就是,她是銀行認定的銀票...!!!!!!!

銀行認定,國家也認定,並且這個價值非常堅固,很難被往下評估.

更重要的是,這個價值可以拿來跟銀行搬錢,並且是銀行最愛的擔保品...

所以房子一定是投資產品...非常典型的投資產品.."住"只是它的生產成品而已.


其實以前豪宅玩得更囂張.

建商蓋好賣你4000萬,做價6000萬...買家一開始就全貸.

之後買家在自己在那邊轉手,把6000做到7000,它們就可以多貸款1000萬出來用.

所以為啥台商阿,老闆阿,有錢人阿很愛買豪宅.

因為豪宅封閉市場,不會有人在那邊多嘴說甚麼實際成交在多少.
(你看中小坪數,網路上一堆人在說他談到多少..XD..這..怎樣炒作操作?)

所以有錢人買豪宅,是為了可以跟銀行借更多錢.

我買一間豪宅,我可以多借一兩千萬...
(利率很低,你不用煩惱它們怎樣還錢
 它們是拿去做生意,包工程,甚至拿去放高利貸...不用替他們錢滾錢煩惱)

所以我為啥買豪宅??因為我缺錢..XD

這才是豪宅當年炒作的真面目..

也是馬英九後來實施"針對性審慎措施"的主要目的.

打擊惡性從銀行搬錢...

也是馬英九得罪一堆人的主因之一....


所以炒房大概就是這樣一回事.

控制價格,更重要的是控制"銀行認定"的價格.

我不做ab約,因此我被其他很多個投資客念過.

"你不做ab約會破壞行情拉..你又入手那麼低.."

我承認我不做ab約確實是很嚴重的破壞行情..XD

不過我也只能講.
"哀,總是有一些屋主不願意配合你們做ab約,那這些東西總是要有人買."

"所以...我不入地獄,誰入地獄呢?"

"ab約給你們,不做ab約的物件,我幫妳們處理掉吧"

很多投資客,例如行情500,他ab約就做600m之後賣580...

你看他一次就製造兩個拉高價的行情出來...銀行很快就認定這邊行情是550~570.

這也是很多漲價的產生因子之一...

反正在短期內突然產生的高成交價有幾種型態.

1.ab約

2.爛屋翻修後配高檔裝潢

3.改套房

4.左手換右手假交易

最近老屋中小坪數四處都有偷漲,也是因為以上四種情況造成行情不段往上攀爬.

如果你是說,一個社區環境很好..

你要期待自住戶在那邊自己交易然後因為好而加價買買到更貴的話..

恩,行情500你要等他買到600,沒人炒作之下,我看你等個10年吧...XD

自住戶之間的買賣,很容易卡死在一個價格區間內徘徊...

要有人主動炒作,才可能說甚麼捷運站蓋好我兩年衝30%這種情況產生.


另外有一點...

自住戶是白癡,所以自住戶好控制.

你只要控制幾個成交價,以及市場上掛賣的物件掛天價,它們就會受影響.

因為他們都是要買或是要賣的當下才去關心行情,因此它們可以被"餵食資訊"

最難控制的,叫做菜籃族投資客.

他們不能講是白癡,但是要講是愚蠢.

他們不懂炒作...只知道好像這邊不錯買了應該會漲.

為啥會漲,漲的本質,市場變化,都一知半解..

然後自己主觀意識很強,但是思維都很詭異,並且會受很多奇妙的觀念影響判定.

因此...例如這邊有500戶,其中有50戶是菜籃族投資客.

這種地方不要來...

不然,例如行情500...你今天要炒600...

就會有菜籃族投資客想說"挖,我當時入手480,現在可以賣550我要賣了"

他才不管你把銀行的鑑定價格都拱起來拱道580...

他只想著他入手480他賣550,再去砍仲介傭金,他可以賺50萬...

然後你就OOXX....辛辛苦苦做出600的局,一下子就被扯後腿拉回550.

更糟糕的就是遇到股票族大腦的.

他們會\講甚麼停損(不動產停甚麼損,大腦燒壞了).

或是股票賠錢要補倉,借了高利貸急要賣房回補債務等.

結果買480,你做到600,他又急售賣500...你就......

會懂得跟車幫掃光市場所有物件.

然後看你在炒作他會配合你把房子裝修後開高價,並且在對的時間才掛賣的.

這種老鳥散戶投資客太少了...

so..通常看到散戶菜籃族投資客太多的區域就不要去.

那些地方很難炒..

也不用期待大戶會跑去吵,大戶看到第一個時間就先把這個社區打入黑名單.

戶數多不是問題,一兩千戶實際上你吃的到20~30戶就可以玩.

也不過兩三千萬現金就夠了.

真的問題還是,菜籃族那些扯後腿的不能多,它們是很難搞的一群.

更不用說,自住戶很久才賣一間,所以釋出量是穩定並且低..

所以你要把盤掃光乾淨而操作是容易的.

菜籃族投資客最愛亂賣,然後很多時候會一堆一起賣.

你到時候正要拱價..看到市場瞬間丟出10間...擬就崩潰..
(尤其是看到漲一點的時候,很多人都會忍不住就要套利出貨..)

其實我暗示很多次,新屋不要買的主因之一也是這個.

你一開始的成交價太透明,然後剛成交實價登錄數字一大堆..

然後因為新屋,所以裝修拉高價格效應很差.

然後散戶超多...超難控制...

你光一棟新屋就很難操作炒作..

更不用說中小坪數的新屋就像流水線量產一樣,一棟棟的蓋.

也就是說,這些60坪以下的新屋,價格是全都掛在一起的..

要嘛就一起漲,要嘛就一起不漲.

而你市區已經幾十棟中小坪數,大家價格都差不多..

你要多龐大的資金和人頭,才有辦法炒作這麼多棟新大樓??

so...基本上真的炒手不會碰新建案....根本無法操作...沒得玩.

就讓滿地被建商騙去買的菜籃族繼續去自high...

炒手則是繼續把眼睛放在20年30年屋上面.

我暗示過這件事情非常多次...只是我看太多人都沒有醒.

我講過太多次,豪宅才可以炒作..因為不同豪宅價位不一樣.

京城帝寶和國硯的價格是沒有關係的...

所以炒手只要炒一棟就好,一棟又沒幾戶..

外加購入的時候,建商又幫你做ab約,你爽爽的幾乎不用出甚麼錢就入手.
(當然受到針對性審慎措施影響後,某金額以上的房子就要大量頭期款了)

這種東西才好炒阿..

炒甚麼中小坪數新大樓..那個跟麥香紅茶一樣,一冠就是10塊..你怎樣炒??

而不炒做..你就看這些中小坪數..放個5年可以漲多少..XD

倒時候旁邊你瞧不起的公寓每坪都漲2萬..你的五年屋還吃到折舊,就不要哭...


其實我一直不想再版上講炒做.

因為酸民太多還有版主看到就很礙眼.

要不是剛才看了兩部電影,手滑了一下,不然我是不打算打這篇文章出來的.

反正大家繼續甚麼都不懂最好..XD

大家死活又不關我的事情...我繼續賺我的炒房錢就好.


--

    

※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 36.238.133.236 ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1520275275.A.8BB.html
bob70278: 推推~ 03/06 02:48
炒作在各種市場上,都是非常重要的存在. 無論是股票還是黃金還是手機品牌還是糧食OOXX. 當你懂了炒作,你會看到這個世界真實並且殘酷又邪惡的另一面. 另外,全世界的國家,前十大首富都會有炒房炒地皮的. 甚至有很多國家首富就是炒房的... 說啥炒房的最賺,企業都是白癡. 對阿..XD..是這樣沒錯. 企業平均壽命是20年,很多產業20年就被淘汰了. 但是炒房炒地皮,從人類歷史以來炒了幾千年. 到今天,這一行依然戰鬥力非常強大...依然充滿賺錢的競爭力.. so...到底是酸民故意話雖炒房. 還是酸民根本沒出社會,搞不清楚這世界是長哪個樣子?? 有幾個企業可以代代傳承,傳承幾百年還可以繼續賺錢的?? 我相信憑酸民沒出社會的大腦,應該想不出幾個. 而炒房炒地皮,就是在那少數幾個當中的一個.. 你說是吧.. 看看高雄陳家,滿清開始炒地皮炒到今天一百多年.. 啥?炒房不如去創業??....你是真傻還是故意說反話?? ※ 編輯: ceca (36.238.133.236), 03/06/2018 03:13:57
nuc1earsub: 陳家真的是高雄王XD 03/06 03:32
isaacwu974: 精采 03/06 03:35
bsrest: 你才白痴 幹嘛罵自住戶是白痴 03/06 04:02
NorthRoad: 推~~ 03/06 04:27
ppnow: 推啦,哈哈我就知道樓上有人會崩潰,然後罵不出東西來XD 03/06 04:38
GOGOEVIII: 沒啥內容。而且說到開發房子來買好像很容易!左手十間 03/06 04:46
GOGOEVIII: 、右手十間的。 03/06 04:46
redmi2: 文太長拉 不過就有鋼需的自住戶 不管多高都要捏著買 墊高 03/06 05:36
redmi2: 房價的阿 這就是楊世光說的需求彈性問題 03/06 05:36
redmi2: 供給需求決定價格 供給需求的彈性一樣決定價格 03/06 05:45
wahaha02: 未看先推先存檔 03/06 06:16
seelove: 推~說穿就是控制住籌碼,就能夠上下其手,也相對不容易 03/06 06:48
seelove: 跟著別人漲跌,類似一些成交量小的股票,只要有目標客群 03/06 06:48
seelove: 即可 03/06 06:48
dragontwo: 別再說了! 03/06 07:24
greenday1990: 感謝分享!最近新北看房 租屋投報大概剩1.5-2% 03/06 07:37
greenday1990: 小弟想買房想再等,也想問大大們意見。 03/06 07:40
ganninian: 先推再說 03/06 07:50
ruln: 受教了。 03/06 07:50
jiexianlan: 高雄王出本書吧,讓大家好閱讀 03/06 08:10
danny0857: 你這內容比sway出的黑心投資客那本還有料 03/06 08:24
paranoia5201: 可是你到處都可能遇到菜籃族投資客啊!如何避免? 03/06 08:26
pk007: 專業,但可以不要講太多嗎?我最近又買了一間了,這三年就 03/06 08:34
pk007: 是最好進貨的時間,我都進貨店面,成本較高,大大可以晚個 03/06 08:34
pk007: 幾年說真相嗎! 03/06 08:34
wj790418: 高雄王根本教科書... 03/06 08:45
Petrovsky: 那昨天 高雄那個社區 03/06 08:47
Petrovsky: 103年 3字頭 ==> 106年 1字頭 03/06 08:47
Petrovsky: 感覺主力出貨完畢了 03/06 08:48
madib: C大好神! 03/06 08:51
carterdunk: 本不夠唉… 03/06 08:54
joaoio: 看了高雄王幾年的文章 推一個 03/06 08:59
li11223344: 真的蠻神的.... 03/06 09:00
batista1980: 讚耶! 看了一堆版上的白痴文之後,看這篇舒服多了 03/06 09:01
F0r: 太理想化了 呵呵 03/06 09:04
kid1a2b3c4d: 推~ 03/06 09:14
vaughn: 這種文章比那些什麼賣老家,什麼跌多少也買不起的文優多了 03/06 09:15
batista1980: 不過很明顯這大決的限制條件還不少就是 03/06 09:15
vaughn: 話說“菜籃族投資客”,比“魯套”好像好聽多了 03/06 09:15
vaughn: 其實除了吃下社區,之前幾年炒作新建案也是這樣玩的啊 03/06 09:16
vaughn: 新建案用人頭先做三筆高價的實價登錄,或者跟隔壁新建案的 03/06 09:17
vaughn: 互買三間做高價在實登上,配合媒體做氣氛,價格就噴出了 03/06 09:18
vaughn: 文中對菜籃族投資客的型態描述的很傳神,在這個版很多 03/06 09:22
vaughn: 推你這篇文章,有料 03/06 09:23
max780417: 超不推新屋啊。直接殺爆投資客。科科。 03/06 09:24
cerwvk: 推 03/06 09:25
max780417: 新屋是未來價格 03/06 09:26
redmi2: 不管是菜籃族 還是有理論根據的 價錢已經做起來了 要跌 03/06 09:30
redmi2: 是要等地震海嘯 金融海嘯 少子化 傳染病 還是戰爭革命嗎? 03/06 09:30
vaughn: 未來價格根本好聽的,就是炒作價格,有未來價格的,也是 03/06 09:30
vaughn: 未來那時的新成屋,現在買的這間,到時就變老舊中古屋, 03/06 09:30
vaughn: 有什麼未來價可言 03/06 09:30
frank111: 在大多頭的時代怎麼買都會賺,跟著趨勢走誰都是專家 03/06 09:33
frank111: 但同樣的一招用在反向空頭而且不好做空的房市有用嗎? 03/06 09:34
max780417: 現階段是有感景氣復甦啦。科科。 03/06 09:36
vaughn: 價錢做起來了怎麼跌?當然是靠文中的菜籃族投資客斷頭啊 03/06 09:41
redmi2: 過兩年大家就習慣了 然後香港化 如果現在只默默忍受的話拉 03/06 09:42
redmi2: 那你在繼續祈禱斷頭 我覺得祈禱革命比較快 03/06 09:43
dragontwo: 香港化,真是噩夢 03/06 09:47
Petrovsky: 建商破產潮、投資客斷頭潮 哪個會先來啊? XD 03/06 09:47
vaughn: 香港腳化會先來 03/06 09:48
YukiTW: 香港化的症狀之一,就是中小坪數的建案大流行 03/06 09:50
YukiTW: 之後就是以後會流行那種分上下舖的雙層床 03/06 09:51
lwamp: 多多錢都被這種抄手賺走還幫忙數鈔票 03/06 09:52
jeff0323: 真金白銀的投資客比理論的學者強太多了 03/06 09:53
adifdtd: 即使這樣實價登錄仍是正面的。 03/06 10:01
bob70278: 每次看每次都長知識,謝謝C大的分享 03/06 10:03
Benoit: 房子不是投資產品 03/06 10:06
Tosca: 房子當然是投資產品 不然辦公室跟店面要跟誰租? 03/06 10:09
Benoit: 租辦公室和店面與房子是否為投資產品的關係是? 03/06 10:12
dragontwo: 牛! 03/06 10:14
P1986625: 推 03/06 10:23
mikye: 謝C大分享 03/06 10:27
ee4bdog: 炒公寓怎麼hold住透天跟大樓的房價?! 03/06 10:41
aneshsiao: 精闢 03/06 10:47
Tosca: 其實有selection bias啦 自住多的物件表示條件還不差阿 03/06 10:50
Tosca: 條件不差自住才會一直住 自然房價很能撐 就很好漲上去 03/06 10:50
Ddylan: 強! 03/06 10:51
Tosca: 菜籃族投資客多表示出租多 出租多的就是條件差的地方 03/06 10:51
Tosca: 所以價格當然不穩 持有者籌碼亂以外 物件本身也沒多優阿 03/06 10:51
Tosca: 講難聽點啦 你自己都不想住的地方 你能指望多有價XD 03/06 10:51
batista1980: 最好出租多等於條件差啦! 03/06 10:55
batista1980: 台北一堆3-4000萬上下的在租 03/06 10:55
batista1980: 越新的越多在租,一堆投客脫不了手,不出租放著養蚊 03/06 10:57
batista1980: 子嗎? 03/06 10:57
Kaskade: 房蟲們為之振奮 以為自己也可以分一碗羹 但現實是今年繼 03/06 10:57
Kaskade: 續套 有夢最美 03/06 10:57
Tosca: 台北三四千萬算條件差吧=.= 一坪一百五 才不到四十坪耶 03/06 10:59
whface: 推 03/06 10:59
Tosca: 柯文哲他家都八十幾坪了 這種才叫房子好嗎 03/06 11:00
batista1980: 80多坪100坪那種最近新聞還不夠多嗎?..xxx董娘 03/06 11:05
myv3688: 中山路跟五福路那塊停車場,好像也是陳家的。。富邦想在 03/06 11:08
myv3688: 那開銀行。陳家又要賺了 03/06 11:08
canis831025: 就是有你這種人,才讓一堆人基本的「住」都無法滿足 03/06 11:12
canis831025: 不過也要謝謝你啦,講這麼多,也讓我知道怎麼扯你們 03/06 11:17
canis831025: 這種炒房垃圾的後腿 03/06 11:17
canis831025: 柯P都說了,有賺就好不要貪 03/06 11:17
canis831025: 我就是買450有550賣就好,不貪 03/06 11:17
canis831025: 扯斷你們 03/06 11:17
waterice0902: 師傅收我做徒弟 03/06 11:21
amordelcor: canis買450賣550不是炒房? 03/06 11:23
hardworking: 推啊 ! 03/06 11:26
kaz: 哈這算薄利多銷嗎? 單價低裝璜成本也要壓很低耶 03/06 11:39
sidog: 推! 03/06 11:39
aJan5566: 標準的大者恆大 資金多就可以操控市場 不只有房地產這樣 03/06 11:41
aJan5566: 但實際上這操作比你想像中的難多了 一般人玩不起 03/06 11:43
canis831025: 我的意思是稍低於行情啊,但你買了有裝潢整理也多少 03/06 11:44
canis831025: 收一些工本費吧 03/06 11:44
canis831025: 原價賣是不可能,但原PO這種刻意炒作不可取 03/06 11:44
kaz: 4-5百戶社區轉手少應該真的有難找 03/06 11:45
canis831025: 不知道台灣什麼時候才會學德國的房屋政策 03/06 11:45
canis831025: 什麼都愛學,這種真正好的就不學 03/06 11:45
kaz: 實際上做應該難 也要敢冒風險 03/06 11:48
zesonpso: 打打字人人都會 真要拉上去遛一圈 每個都馬沒辦法XDD 03/06 11:49
hellogym: 幹嘛學德國 你繳稅有學德國嗎? 你福利政策有學德國嗎? 03/06 11:50
hellogym: 那為什麼房屋政策就要學德國 03/06 11:50


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