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最近在找房子,才開始看板。
所以這是第一次在買屋板po文。

這個議題竟然可以重複的炒一整個週末,
推論方式不出八卦板爆文的邏輯,
以為任何資訊依照你們的方式「公開透明」就會變好,
其實這才是一種謬論。

用最近我在學會計財報的方式來說,
實坪計價,其實就是價值認列的觀感不同。

例如資產負債表中,「隱形資產」也算是一種資產,
例如商譽,品牌價值,或是專利。
不過對於投資人而言,你的資產不是他們認可的資產,
因為拿去市場上,根本無法的套現。

實坪跟建坪也是這樣,
公設比高的社區,多數會有相當高程度的附加設施,
例如大廳、庭院、管理員室。
這些設施其實無形中可以為房子物件增加價值。

換句話說,理性的房子買家,
通常是口袋可以支付的總預算,還有希望鎖定的區域開始的找起。
找到特定區域後,依照他的預算來找尋理想的物件。

再下一步,可能是看實際的空間,
附近有沒有支持生活機能的商家學校跟大眾交通運輸,
進一步可能會設想該建築物是否有隱性的附加價值,
例如社區的收發室幫忙收貨,還有泳池健身房。

第二個步驟做了幾本過篩後,
可能就會開始實地的勘查了。

因此每實坪價格公開,其實意義不大。
因為鄰近區域的價值,會因為建物本身條件而有不同,
再來是,房子買賣的價格並不是固定的,
這還包含了買賣雙方心中預期的合理價碼。

因此當再進入下一步的議價階段,
買賣雙方使用的是同建築物的實價登錄,
在這情況下,實坪價格揭露實在沒有什麼參考價值。

因此用原po車子所謂的油耗來比喻,
計量單位換算來類比真的不倫不類,
你去賓士,會拿牛頭牌的油耗來議價嗎?
賓士的附帶隱形價值,會自動讓你忽略這些沒有什麼意義的比較。

話說回來了,
這是個自由公開透明的市場,
一般民間房仲就已經可以提供了,
自己敲計算機,實地勘查,比較實在。

※ 引述《Trams (Trams)》之銘言:
: ※ 引述《jamo (hi)》之銘言:
: : 如果市場大家都這樣做,自然仲介跟代銷就會慢慢改用室內坪計價
: : 因為用含公設坪計價市場不買單,每個客戶來都要再多做一份文件
: : 等於廣告文宣都要白花錢,特別是跑單小姐跟仲介
: : 時間成本都是自己的,對市場最敏感
: 「現在用虛坪計價是因為市場上的人的需求」其實是一種倒因為果的推論。人性中的偏
: 之一是會跟據被提供的資料做出決策,而不是去尋找有什麼資料是沒有被提及的,資料
: 呈現方式已被證明能顯著影響人的決策。今天市場上容易得到的資訊是虛坪單價,那大
: 分的人就會用這個作為基準去判斷價格,去思考實坪價格這個沒有直接被提供的資料來
: 價格判斷其實是違反人性的。(對這個主題有興趣的話可以看諾貝爾奬得主 Daniel Ka
hn
: eman 的「快思慢想」這本書)。古典經濟學家假設人都是「完全理性地追求自己利益
: 大化」已被證明不完全是對的。
: 舉一個跟房地產無關的例子,大家理性討論。我們在買車的時候,車商給的油耗單位是
: 一公升油可以跑幾公里」,這很直覺吧?試問下面這個問題:
: 「家裡有兩台車,但只有預算先保養其中一台。假設 A 車保養後,油耗從 5km/L 提升
:  6km/L。而另一台 B 車保養後,油耗從 14km/L 提升到 18km/L,你應該先保養哪一台
: (假設每天兩台車必須各跑 100 公里)」
: 你覺得大多數人會根據上面的敘述憑感覺做出判斷,還是會真的拿計算機出來按?
: 目前一些國外車廠已同時提供「km/L」和「L/100km」這兩種方法同時標示供消費者做
: 購車時的參考。而這也是我對房地產實坪、虛坪單價同時標示的處理原則建議:資訊透
: 極大化,價格讓市場機制決定。

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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.136.205.188 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1610326966.A.EA0.html
IS0987: 你剛來所以不了解這邊,這議題也不止討論一週了,一陣子就 01/11 09:08
IS0987: 會出現一次翻一下歷史文章就知道了 01/11 09:08
IS0987: 但是你解釋再多,他們大概都會回,氣極敗壞?跳腳?房仲? 01/11 09:09
IS0987: 投客?房蟲?你是不是怕了?不怕你就改啊!或者說那麼多人 01/11 09:09
e33195: 裝睡的人叫不醒,別白費力氣了 01/11 09:09
IS0987: 跳腳就知道打對了,一些自我腦補幻想的話,完全無視你講 01/11 09:09
IS0987: 啥 01/11 09:09
KrisNYC: 因爲現在就公開透明了 但你可以主張廣告不能總價除權狀 01/11 09:10
benothing: 好吧,只好被他們貼標籤我是房仲了(攤手) 01/11 09:11
IS0987: 每次看到這些人,我都想起幾年前我剛來這,看到ceca發的 01/11 09:12
IS0987: 文有提到,這邊很多人都有被害妄想症,以前不懂他的意思, 01/11 09:12
IS0987: 現在真的懂了!! 01/11 09:12
neck1982: ptt就是有些文章要認真看,有些就別太認真,以免傷身XD 01/11 09:25
Fujiwarano: 推 出門看過屋的終究就是比較知道關鍵根本不是那個 01/11 09:28
Fujiwarano: 把公設比做商譽 品牌價值這種無形資產其實也類似情形 01/11 09:29
Fujiwarano: 最後談價真的就是比該社區歷年實價才有意義 不同社區 01/11 09:29
redmi2: 政治算計 如果真的魯到看不出來 我也無話可說 01/11 09:30
Fujiwarano: 去比什麼實坪根本不倫不類 社區現場看不喜歡就下一間 01/11 09:30
l79cm: 政府本來就要照顧有錢買房但不懂計算的族群阿,聽起來很矛 01/11 09:44
l79cm: 盾但這些人就真的不會算錢但能有錢買房你能怎麼辦,像舉例 01/11 09:44
l79cm: 保養車前後油耗的那位仁兄,保養前後的油耗不是都車主自己 01/11 09:44
l79cm: 算的嗎,我怎麼不知道車廠有幫車主估算的服務每台車又不同 01/11 09:44
ppnow: 沒有用的,你以為他們真的跟你討論實坪虛坪公設?他們只想 01/11 09:49
ppnow: 要房價暴跌,套死所有的房仲投資客房蟲,從少子化開始,換 01/11 09:49
ppnow: 幾輪議題了,這裡每個月都會有他們幻想出來的新議題XDD 01/11 09:49
howard753: 先說看看一般人有誰買幾千萬的房子不會去仔細看主附建 01/11 09:50
howard753: 跟公設坪數?只有土豪有可能啦,土豪通常也不需要政府 01/11 09:50
howard753: 照顧 01/11 09:50
kktt254: 八卦版的白痴腦殘很意外嗎 01/11 09:57
zaza5566: 就一群沒買房子的在教人買房子啊XD 01/11 10:02
zaza5566: 實坪制假議題啦 只想吃免費的公設自助餐罷了 01/11 10:03
zaza5566: 每天幻想建商害你 賣方害你 房仲害你 實價登錄害你 01/11 10:04
piliwu: 千錯萬錯都不是自己的錯 01/11 10:15
Delisaac: 好笑的是推這些沒用政策的都是白的跟黃的 結果大家都罵 01/11 10:15
Delisaac: 綠的 XDDDDD 01/11 10:16
li810562: 實坪不就綠的高嘉瑜一直在吵的,樓上??? 01/11 10:18
Delisaac: 你看看現在有誰認為高嘉瑜是綠的 01/11 10:20
ru04hj4: 月經文啦 根本就沒意義 要求廣告清楚就夠了 01/11 10:20
ericeuro: 之前喊居住正義最大聲的就綠的 01/11 10:20
Delisaac: 他自己粉專都被DPPer罵翻 現在支持他的都是支持中天的 01/11 10:21
ru04hj4: 不會因為改實坪制 牛肉會變成豬肉價錢 01/11 10:21
ericeuro: 綠的果然厲害,馬上切割XD 01/11 10:21
Delisaac: 居住正義干實坪計價屁事? 這篇真的白po了 01/11 10:21
Delisaac: 有人看到綠的就腦衝亂罵一通也是不意外啦 習慣就好 01/11 10:22
stevenkane: 真的,比國外好的政策要珍惜 01/11 10:22
ericeuro: 哎呀,反正時空背景不同 01/11 10:23
ericeuro: 選上以後就不一樣啦 01/11 10:23
ru04hj4: 單坪單價就只是統計學用而已 01/11 10:24
Delisaac: 真的要居住正義就請多蓋公宅啦 不是會漏水或租四萬的 01/11 10:25
ericeuro: 是說我也不在乎什麼實坪制啦 01/11 10:25
Delisaac: 那種喔 加油 01/11 10:25
Delisaac: 不在乎然後在那邊氣呼呼 笑死 01/11 10:25
ericeuro: 多蓋公宅XD綠縣市蓋了多少XD 01/11 10:25
ericeuro: 幻想別人氣呼呼。可憐 01/11 10:26
ru04hj4: 沒有一個執政黨會去改 完全是浪費時間 01/11 10:26
ru04hj4: 要求修法 廣告寫清楚室內陽台公設坪數 01/11 10:27
Delisaac: 真的在任內規畫執行完工的 光桃園就比台北多了 01/11 10:32
zeroyaking: 當高提出這話題要賺選票拼名聲 整個對他大反感.... 01/11 10:32
Delisaac: 收割郝龍斌政績的人好意思在那邊沾沾自喜 XDDD 01/11 10:33
washltz: 三民自看太多的麻煩去政黑 放一堆屁 01/11 10:43
ericeuro: 同意樓上 01/11 10:45
Delisaac: 幫樓上翻譯: 中天看太多的歡迎在本版盡量發言 01/11 10:48
gototheptt: 有些人就盤習慣了,尤其很愛撿爛東西 01/11 10:49
shena30335: 房版都是社會有頭有臉人士,怎麼還有白癡想來帶風向ww 01/11 10:53
Tattoo: 一堆股蟲跑來亂 01/11 10:58
Delisaac: 有頭有臉人士 結果之前賭五萬會不會降息沒人敢賭XDDDD 01/11 11:15
gyqmo: 現在就別去八卦版了,八卦版變太多 01/11 11:40
sos88: 哈哈 01/11 12:04
sos88: 你沒看到可愛的原Po想要單坪50收松山區嗎?都是這樣啦,希 01/11 12:05
sos88: 望別人的房子跌,他要便宜買 01/11 12:05
sos88: 可以改的是591這類的啦,很喜歡把車位坪數混在一起發 01/11 12:08
kousyouon: 小心被憨糞嗆 01/11 12:09
mark0204: 第二段說公開透明是謬論,最後一段又說已公開透明 01/11 12:16
TIPPK: 我親戚加起來房子上千間,你們應該蠻聊得來的 01/11 12:33
nitero: 一開始說比較透明沒用 結尾又說已經公開透明 你搞得我好亂 01/11 12:36
aesdu: QQ 沒照魯空要求的公開透明不算真的公開透明啦。這些魯空嬌 01/11 12:47
aesdu: 身肉貴,計算機啥的別說拿或用,根本不入法眼的。願用一生 01/11 12:47
aesdu: 等待百分半價房。 01/11 12:47
Delisaac: 哪裡亂? 已經公開透明 但房價還是高 證明公開透明沒用啊 01/11 13:01
Delisaac: 房產一堆人連基本邏輯都沒有?? 01/11 13:01
Delisaac: 房地產做為最安全的資產之一 在現在這種貨幣政策環境 01/11 13:02
Delisaac: 本來就不可能大幅下跌 整天吵持有稅實價登錄實坪制根本 01/11 13:03
Delisaac: 一點意義都沒有 01/11 13:03
s26492755: 你剛來這邊不懂 說看總價會被說沒買過房子 01/11 13:13
yytseng: 恩..我剛被嗆沒買過房子...我就是沒算過單坪價的買家 01/11 13:54
yytseng: 看總價+喜歡,這樣都不行?一定要照著他們計算機算? 01/11 13:56
piliwu: 我假日在代銷那待兩個小時根本沒提到單價 01/11 14:01
piliwu: 是說最近預售都那麼硬不給砍嗎? 01/11 14:01
s26492755: yy大苦主 我只有收到斷頭戶記得單坪價格 可以嘴一下 01/11 14:10
s26492755: 用 比較每個社區坪數不同 有四間之前被問單坪價格我 01/11 14:10
s26492755: 都不清楚 要按計算機 01/11 14:10
s26492755: 預售硬不硬我不清楚 中古屋好硬好硬啊 重點是 我 01/11 14:11
s26492755: 覺得貴 結果人家一周成交狠狠打我臉 01/11 14:11
s26492755: 2016-2018 我遇到心態高的 都說祝他幸福 結果這些人 01/11 14:12
s26492755: 2019開始幸福了 我現在都不敢嗆這句 01/11 14:12
zaza5566: 當你覺得貴 但市場總價就是有人負擔得起 它就會成為新 01/11 14:14
zaza5566: 的行情價 01/11 14:14
zaza5566: 單價只是一個參考指標 但不是絕對 可惜那些人始終不明 01/11 14:16
zaza5566: 白 01/11 14:16
zaza5566: 小坪數單價高 賣的嚇嚇叫 大坪數單價低 賣的不好 都是卡 01/11 14:17
zaza5566: 總價問題 01/11 14:17
s26492755: 對 仲仲常常找我都說有個低總價物件 從來沒人跟我說 01/11 14:21
s26492755: 有個低單價物件..... 01/11 14:21
Tatsuya72: 還勞煩您花時間寫一篇開導他們,但可惜對黨工沒什麼用 01/11 14:21
asole: 個案之間差異極大 同一條路價差可以到20% 01/11 15:28
wowjesus: 直觀直觀 來啦。你去美國的店 跟我說 這個東西7.99要付 01/11 18:26
wowjesus: 多少錢 01/11 18:26


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