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內文:
央行副總裁示警台灣房市泡沫風險 籲勿重蹈南韓覆轍

如同股市是否超漲,房市是否過熱有著各種不易判讀的訊號。在當前全球以空前寬鬆及低
利政策對抗武肺疫情之際,台灣央行副總裁陳南光發文警示房市泡沬可能引發的惡果,並
指出官方應及早採取行動。


陳南光在2018年就任央行副總裁,《彭博》引用其最新發表文章,以近年南韓頻推抑制房
價政策仍無效為例指出,一旦房價持續上漲的預期心理確立,任何總體審慎政策工具恐難
以撼動房價飆漲的趨勢。此外,由於主要國家央行量化寬鬆政策的外溢效應,台灣這類小
型開放經濟體更加亟需採用這項工具。

陳南光在10月號《台灣銀行家》雜誌撰文指出:「央行應在房價大幅上漲預期形成之前,
就及早部署總體審慎政策,以穩定房市與金融體系,防範金融循環的中期風險。」


文章並示警,寬鬆貨幣政策與低稅負造成目前台灣房價居高不下、價格機能完全失去作用
,無法反映大量餘屋的現況。而且,最近不動產貸款成長率正加速上升,佔GDP比重高達
52%、頻創歷史新高,意味著央行也應該將潛在的相關系統風險納入考量。

陳南光指出:「我們應該嚴肅正視房價持續上漲對於台灣資源配置的扭曲,以及對經濟與
生產力的長期損害。」他表示,對於房地產作爲經濟支柱的觀點,研究數據顯示房地產相
關產業從來都不是台灣的經濟火車頭,而上述觀點積非成是,容易成為阻撓房市正常化的
口號。


由於加稅手段通常受制於立法機關,陳南光在文中提出,貸款成數(Loan-to-value)與
負債對所得比(Debt-to-income)上限政策,是央行可自行運用的工具,並且力道輕重也
可機動調整,例如對於第2或第3筆房貸以上漸次降低貸款成數上限。

過熱了嗎?

據台灣央行統計截至今年8月,住宅貸款餘額達7.74兆元台幣,建築貸款餘額則為2.29兆
台幣,雙雙創下歷史新高,較上年同期成長率7.18%及15.49%,分別創下2010年及2011年
以來最快增速。

從房價看,不同城市的差距巨大,一線城市的居民負擔頗重。據內政部統計今年第1季,
全台房價佔家庭可支配年所得的比重(即房價所得比)為8.62倍,在台北市該指標更高達
13.94倍。每月房貨支出佔家戶可支配所得,全台各縣市平均為35%,台北市則為57%。

依據《中央銀行法》,央行可採行選擇性信用管制措施,來抑制投機性的資金需求。例如
,自2010年6月起陸續對豪宅以及台北市等地區的第2戶購屋,定下貸款成數不得超過5成
或6成等規定,之後該政策陸續擴大管制的城市,至2015年有所放鬆。而央行在2016年3月
宣布政策已見成效,因此取消多數限制,僅保留對豪宅的管制。

觀察信義房屋的大台北房市指數,2010年房貸政策開始收緊起,價格一路走升直到2015年
才見頂,至2017年部分回跌後,今年該指數又出現加速回升現象,8月份觸及逾5年高點。

央行總裁楊金龍在9月份的會議後被記者問及房市是否有過熱跡象時,他回應稱,銀行體
系對於自住的住宅有比之前正面樂觀的看法,但還不是非常高,對於高價住宅則仍然保守
。

防範於未然

在房市數據不畏疫情持續走高之際,據央行理事會議紀要,在6月會議中已有1位理事提案
,建議央行評估提出隨房市景氣變化而機動調整的政策工具。之後有媒體報導披露提案者
為2018年加入央行理事會的台大經濟系教授陳旭昇。

央行理事陳旭昇對《彭博》表示,房市是否過熱不是個容易回答的問題,有理事認為房市
相當健康,沒有過熱的問題,但也有部分理事透過觀察不動產放款集中度、貸款等指標,
對房市狀況表示憂心。

相對於各界了解央行升、降息的利率政策是觀察通膨、經濟成長等指標,陳旭昇表示對於
何謂「必要時」可以實施選擇性信用管制,央行也應該要有確切定義,以及如何具體綜合
分析與評斷有關房地產市場的各項指標,讓理事們知道房市是否過熱,提供理事會決策參
考,也有助於抑制預期心理。

陳旭昇說:「希望央行可以再積極一點去思考相關決策的資訊如何建立起來,才能盡早防
範於未然,一旦點燃房市泡沬的預期後,就很難收拾。」(財經中心/綜合外電報導)

心得:

房地產完全沒過熱是單純資金壓擠問題

央行和政府放熱錢進場(海外歸台資金進場),
熱錢湧入股市做對鎖持續進場台股台幣就一直漲

黃金漲預期心理 稀有財漲,房地產屬於稀有財
黃金今年從1550->至現在是1800-2000
稀有財價值至少增長20%
黃金沒有房租可以當持有成長

持有稅漲轉移入房租會變成大量通膨在租金上面遞層直到所有人都受不了。
股市熱錢不消 進入房產的資金不會消失
市況就是沒人想真的投資實業都進股票,然後資金擠壓就進入房地產。



房股雙漲為必然
房價差價有房地合一擋著,這波完全是北北桃自住潮,和中南部投資賺差價爆走
中南部由房地合一相對的高免稅額,甜頭吃到不會停。

整體房價和持有影響是全體持房稅偏低和少數人沒關係,
短期投資賺差價的跟持有稅毫無關係

央行不敢動打熱錢
(大量降息一次到位,政府直升機撒錢分給有納稅的國民),
這波房市看來還會噴至少2年,台積電墊高營造成本帶動炒房。

大漲30%小跌5%的概念

因為政府需要GDP指標做給人看,需要股市漲做給人看,讓人預期景氣好來刺激消費。
(舊做法)
實際上卻是資訊傳播太新太快,全部人都在省,撒錢撒的不夠兇物品沒實質越來越貴
消費邁入實質通縮,資產進入無限通膨。失業率未來很難減,升了就不會消失。
人人自危保守消費。

法拍市場賣的和實價登入幾乎一樣,實價登錄將一直把地板墊高。

直到有人爆系統風險,資產砍價讓資金離場去湧入逢低買進為止。

不會停,別幻想了

補充前面說明
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1585581027.A.BA1.html
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1587906792.A.D10.html
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 118.166.59.3 (臺灣) ※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1601918197.A.D02.html
KrisNYC: 亂七八糟的一年 亂世出英雄就是了... 10/06 01:24
KrisNYC: 反正最快大概是明年q1 q2出個限貸吧 但限貸下去銀行就死 10/06 01:25
nqj: 打臉蔡英文嗎 10/06 01:25
KrisNYC: 針對2房以上限貸沒用的 每一戶都多少人頭可以用 ... 10/06 01:25
capirex: 只會拿台北市比 怎麼不拿高雄台中比 10/06 01:30
高雄 台中噴阿 隨便漲10%以上耶今年,最主要是中古屋(20年以上)的稅基太低 但是新成屋和中古屋齊漲成這樣子就是自住一個接一個入場
castalchen: 如果說建立所謂過熱的客觀指標 10/06 01:33
castalchen: 讓所有人都可預期政策何時會調整 10/06 01:33
castalchen: 是好政策 10/06 01:33
castalchen: 只怕這種事大概沒有誰說了算 10/06 01:33
FED印鈔資金擠壓效應 直到有人崩潰買單 沒有過熱問題 FED三年低息已經確定 是台灣央行後續沒砍息 資金湧入避險"貨幣"然後一定進場股市才能鎖住資金 不然央行找喝咖啡,就變成更新的國內資金邁入房地產 比價效應會出現,從園區和六都往外擴
castalchen: 到最後你覺得熱 我覺得冷 10/06 01:34
castalchen: 各說各話比較有可能 10/06 01:34
KrisNYC: 冷熱都是個人同溫層 就像雙北覺得2000萬都低總 10/06 01:40
KrisNYC: 但2000去高雄可以買豪宅一樣...不會有交集的 10/06 01:40
KrisNYC: 再怎麼熱也熱不到一些特定區域 10/06 01:41
bbsk: 台幣都升破29了,央行還在睡嗎? 10/06 01:41
※ 編輯: kusomanfcu (118.166.59.3 臺灣), 10/06/2020 01:43:23
castalchen: 政府強壓房地產 資金就是去股市黃金 10/06 01:43
castalchen: 只是目前還沒到出手時點 10/06 01:43
castalchen: 下次大選前多少會壓一下 讓憤青有理由投票 10/06 01:43
kusomanfcu: 早就說了1/1 美豬 預測是這樣 10/06 01:44
kusomanfcu: 如果有順勢一起降息可能可以擠出熱錢 10/06 01:45
kusomanfcu: 現實就是馬囧任內做的都是對的 10/06 01:46
kusomanfcu: 這波在不停至少要持續4年了 10/06 01:49
kusomanfcu: 話說台灣又不可能靠內需 就算搞得像廣場協議也沒差 10/06 01:54
polarbeer: 經濟火車頭啦 10/06 02:00
kusomanfcu: 央行放話,現在降價出租的全部都將變冤大頭 10/06 02:03
kusomanfcu: 要動持有稅 10/06 02:03
kusomanfcu: 惜租才是主流 10/06 02:04
capirex: 顏總覺得冷 XD 10/06 02:24
newstyle: 只有一隻烏鴉是狗吠火車 10/06 03:47
castjane: 馬弄公設炒房 22k青年堵爛票很多 10/06 04:57
zerobx: 心得可以額外一篇了 10/06 05:59
zerobx: 銀行漸漸不想玩 跟建商成本變高 一棟房越慢越久 10/06 06:00
zerobx: 就代表高點到了 10/06 06:00
coliform: 建商搶蓋搶漲房價,趁可以撈趕快撈一波 10/06 06:08
dannyer: 只會放話,沒有實際作為的政府,賺最多的就是投資客和建 10/06 06:29
dannyer: 商 10/06 06:29
redmi2: 沒關係拉 選對人了 覺青魯空天天都感覺很幸福了 10/06 07:08
Hecc: 大老闆要做多 當小弟的只能安靜一點 10/06 07:30
BraveCattle: 央行其實不用管哪個縣市噴,央行示警泡沫是警告銀行 10/06 08:17
BraveCattle: 不要太隨意放款,造成銀行逾放風險 10/06 08:18
BraveCattle: ,不過確實銀行也為難,資金太多如果要控制房貸,又 10/06 08:19
BraveCattle: 沒有產業投資貸款的話,獲利可能會有問題,但我覺得 10/06 08:20
BraveCattle: 因為QE造成的不動產熱潮以央行的角度確實要出來管 10/06 08:20
piliwu: 央行自己就是最大的風險,不降息帶來的嚴重後果 10/06 08:48
piliwu: 失敗的央行政策整天檢討別人 10/06 08:48
piliwu: 美國一次降四碼台灣只降一碼國際熱錢當然會跑進來 10/06 08:49
piliwu: 推升台幣推升台股房價都是果,因就是在央行那 10/06 08:50
F0r: 別怕 多多用力衝進去買 就算泡沫了也有一間房子在那邊可以租 10/06 08:51
F0r: 年輕人 10/06 08:51
BLUESWIFT: 就是怕過熱 才不敢再降息啊 10/06 09:04
sunsand: 台灣房價偏低,再漲個一倍都不過分。 10/06 09:14
kusomanfcu: 不敢降熱錢不會停,出去的股息只能購房地產 10/06 09:22
kusomanfcu: 台股外資比例才40% 台股殖利率有3.8% 10/06 09:23
kusomanfcu: 貸款人人說要做實業,結果先投入不動產 10/06 09:25
kusomanfcu: 台北這波可以衝到平均+10% 10/06 09:26
kusomanfcu: 其他至少平均20% 10/06 09:26
kusomanfcu: 歷史高點的上面 10/06 09:26
kusomanfcu: 再加% 10/06 09:27
kusomanfcu: 直接上去吧,不用拖浪費時間了 10/06 09:27
althea0628: 台商錢幾十億幾百億的回來 北竹中南當然漲 10/06 09:35
BLUESWIFT: 股票冒險半天回來還不是要買房地產 10/06 10:07
BLUESWIFT: 幹嘛不一開始就買? 早晚要開歐洲車的 10/06 10:07
Refauth: 喔所以房市泡沫破裂後會發生甚麼事情呢?台灣人集體自殺? 10/06 10:43
rmxtpc: 上漲真的有感+1 去年買的 今年漲了20% 10/06 11:10
ryanwen: 我就很好奇,現在疫情未歇,受影響的產業幾年內都無法回 10/06 11:13
ryanwen: 魂,台灣人就這麼確定自己不會因此而被放無薪假或失業? 10/06 11:13
ryanwen: 這麼有勇氣就把資金投入房地產? 10/06 11:13
LoveMentori: 然後勒?少數人扛不住貸款斷頭法拍,物件再被其他人 10/06 11:18
LoveMentori: 接走,對整體市場影響根本微乎其微。 10/06 11:18
LoveMentori: 數據會說話,從今年初感覺會跌派就一直被打臉,被打 10/06 11:20
LoveMentori: 一年了,希望他們能醒醒。 10/06 11:20
LoveMentori: 不醒也可以,來跟我簽長約租房嘻嘻。 10/06 11:20
piliwu: 不降息就無法阻止熱錢進來,央行顧此失彼而且是得不償失 10/06 11:42
piliwu: 歐美日都降息大QE你創造熱錢的環境絕對比降息還糟 10/06 11:43
s26492755: 租約還是勤勞點一年一簽好 10/06 11:49
s26492755: 去年勸人買房會被各種嗆 10/06 11:49
s26492755: 我要改勸人租房 10/06 11:49
geral74026: 沒有人發現 常務理事 央行副總裁只能投稿發文嗎? 10/06 12:11
geral74026: 有心要做 政策工具很多好嗎 10/06 12:11
capirex: 別叫人買了 不然我房子租給誰 10/06 12:18
AIronKuma: 往百年房貸邁進 10/06 12:22
AIronKuma: 前提是百年內都沒有被裁員 一切風平浪靜 10/06 12:23
s26492755: 新北租屋很熱的 不用擔心沒人租 我現在都不問房客要 10/06 12:26
s26492755: 不要續租 不續租下一個無縫還可以漲價多好 10/06 12:26
kusomanfcu: 裁阿,還是會漲,因為持有人都能賺到差價 10/06 15:37
kusomanfcu: 只有抱不住資產被強迫下車的人 10/06 15:38


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